Stanowisko RKP w sprawie zabudowy Górek Czechowskich

 //  Projekt: Górki Czechowskie

29 lipca 2016 Rada Kultury Przestrzeni opublikowała krytyczne stanowisko w sprawie propozycji firmy TBV, aby 41 ha Górek Czechowskich zabudować osiedlami. Zdaniem RKP obowiązujący plan nie powinien być zmieniany.

2016.12.22  Stanowisko RKP w sprawie zabudowy Górek Czechowskich (pdf 3,2 Mb)

Grafika powyżej porównuje obowiązujący plan Górek i propozycję ich właściciela firmy TBV (oprac. Jan Kamiński i materiały prasowe TBV). Legenda do obowiązującego planu:

  • 1 – zieleń publiczna – 57 ha
  • 1R – rezerwat – 20 ha
  • 2 – sport, rekreacja (terenowe, bez kubatur) – w sumie 15,5 ha
  • 3 – sport, rekreacja (kubatury) – 4,5 ha
  • 4 – zieleń leśna – 6 ha
  • 5 – uprawy polowe – 2 ha
  • 6 – usługi komercyjne (30% mieszkaniówki w środkowej części) – w sumie 10 ha

Razem jest to 115 ha, w tym: tereny zieleni 83 ha, zabudowa 14,5 ha, inne 17,5 ha.

Deweloper chce zabudowy 41 ha samą mieszkaniówką. Nie jest więc prawdziwą
obiegowa opinia, że obecny plan pozwala na zabudowę 30% Górek, a deweloper
chce 40%, więc tylko o 1/10 Górek więcej. Prawda jest inna.

Deweloper chce:

  • 3-krotnego zwiększenia powierzchni zabudowy z 14,5 ha do 41 ha
    (z 12% do 36%)
  • 20-krotnego zwiększania powierzchni zabudowy mieszkaniowej z ok. 2 ha
    (30% środkowej wierzchowiny przy ul. Poligonowej) do 41 ha wraz ze
    zwiększeniem intensywności zabudowy.

To nie jest korekta planu, tylko przekształcenie terenu przyrodniczego w nową
dzielnicę rozmiarów Felina lub Sławina budowaną w innym miejscu, niż przewidują
plany zagospodarowania przestrzennego.

W naszym stanowisku staramy się przedstawić fakty – jak te powyżej – oraz wyważyć argumenty za i przeciw. Opisujemy dlaczego Górki są niezwykle cennym i wyjątkowym miejscem tak dla Lublina jak i w porównaniu z innymi miastami. Dlatego też w Studium Zagospodarowania Przestrzennego dla Lublina wskazano ja jako jedno z trzech centrów rekreacyjnych (obok doliny Bystrzycy i zespołu Zalew – Stary Gaj). Odstąpienie od ich wykupu w 2000 roku za 12 mln było więc nie tylko błędem ale przede wszystkim działaniem wbrew interesowi mieszkańców. Od tego czasu Górki tylko zyskały na wartości dla mieszkańców. Proponujemy więc nie godzić się z porażką, jaką było przejście Górek w prywatne ręce, ale spojrzeć na nie w tym szerszym kontekście potrzeb miasta i dążyć konsekwentnie do realizacji miejskich planów.

Staramy się obalać negatywne stereotypy rozpowszechniane na temat Górek: że są zaniedbane i ulegają degradacji, a miasta nie stać na kolejny park. Takie opinie deprecjonujące Górki czynią z dewelopera „męża opacznościowego”, a z Urzędu Miasta zdejmują odpowiedzialność. W rzeczywistości największe szkody wyrządzają Górkom okoliczne budowy zasypujące je ziemią (choć jest to teren ESOCH – Ekologiczny System Obszarów Chronionych) a gdzie indziej podobne tereny są ozdobą miast (np. Londynie) i nikt nie myśli o ich zabudowie.

Miasto oferuje deweloperom więcej terenów pod zabudowę niż potrzeba w innych, lepiej się do tego nadających miejscach (o tym też przypomina stanowisko MKUA – Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej). TBV chce wybudować na Górkach w zasadzie osobną dzielnicę dla 8-11 tys mieszkańców (Felin lub Sławin). Oznacza to ok. 5 tys aut w systemie drogowym, który na pewno się zatka od strony ul. Koncertowej. Można też oczekiwać ponownego zatkania przebudowywanego właśnie skrzyżowania Ducha-Solidarności.

W naszym piśmie próbujemy też urealnić obietnice dewelopera na temat eko-osiedla. Biorąc pod uwagę obecne trendy i uwarunkowania finansowo-własnościowe, będzie to prawdopodobnie osiedle grodzone z prywatnym parkiem.

Uznajemy też za niestosowne godzenie się na zmianę planu w zamian za dofinansowanie jakichś miejskich inwestycji (co jest popularnym zwyczajem). Nie ma bowiem takiej ceny, która zrównoważyłaby nieodwracalną stratę Górek. Jest to dziedzictwo przyrodnicze miasta, które winniśmy zachować dla przyszłych pokoleń.

Podsumowując, trzeba się liczyć z tym, że po ewentualnej realizacji planów TBV:

  • 100% mieszkańców straci na zawsze Górki Czechowskie
  • 3% mieszkańców zyska bardzo atrakcyjną lokalizację mieszkalną w kolejnym osiedlu nad zielonym wąwozem, który jednak może być niedostępny lub zdegradowany
  • Mniej więcej tyle samo osób straci równie atrakcyjną lokalizację, którą już
    mają i to nie przy wąwozie lecz przy całych Górkach.
  • Powstanie nowa dzielnica miasta w miejscu do tego nie przeznaczonym, a nie
    powstanie w miejscach, które są na to przewidziane. Tym samym planowa
    gospodarka przestrzenna Lublina zostanie zdeprecjonowana, co otworzy
    furtkę do dalszych tego typu działań, bo skoro pozwoli się na zanegowanie
    planu dla korzyści jednego inwestora, trzeba to będzie robić dla wszystkich.
  • Spółka TBV zrobi na zmianie terenów interes życia. Ewentualna zmiana planu
    jest dla niej jak zamiana ziemi w złoto

Z tego wniosek, że zabudowy Górek potrzebuje nie miasto lecz deweloper. Mieszkańcy na tym stracą. Nabywcy eko-mieszkań odniosą korzyść kosztem obecnych mieszkańców osiedli przy ul. Poligonowej i Koncertowej. Deweloper zarobi na tym, że zabierze atrakcyjne sąsiedztwo jednym i sprzeda je drugim. Miasto nie powinno wyróżniać akurat tego dewelopera przekształcaniem dla niego unikalnego terenu zielonego w budowlany tylko dlatego, że go kupił i poniósł ryzyko, ponieważ rolą samorządu i jego jego kapitału gruntów nie jest ubezpieczanie ryzyka deweloperów.

Tekst otwierający – wnioski:

Gorąco zachęcamy Pana Prezydenta do stanięcia po stronie dobra wspólnego społeczności Lublina i utrzymania w mocy obowiązującego planu zagospodarowania Górek Czechowskich oraz jego realizacji w formie popisowo zaprojektowanego centrum rekreacji na łonie przyrody dla całego miasta. Jest to wniosek, który wynika z analizy potrzeb miasta i skutków akceptacji propozycji spółki TBV, obecnego
właściciela Górek. W skrócie, uważamy, że:

  1. Górki Czechowskie są w obecnym kształcie niepowtarzalnym dobrem  wszystkich mieszkańców, co zostało zapisane w Studium Uwarunkowań Zagospodarowania Przestrzennego i obowiązującym planie.
  2. Urząd Miasta wbrew własnym planom i interesowi obywateli pozwolił na przejęcie tego dobra przez prywatnego właściciela, którego zamierzenia są sprzeczne z powyższymi zapisami. W naszym interesie stoi więc naprawienie tej sytuacji, aby można było realizować miejskie plany wobec Górek.
  3. Propozycja obecnego właściciela terenu doprowadzi do likwidacji wspólnego dobra Górek Czechowskich bez koniecznej przyczyny. Propozycja ta nie jest atrakcyjna dla miasta i jego mieszkańców, ponieważ miasto dysponuje nadmiarem terenów dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego w innych miejscach, a zabudowa Górek doprowadzi do nieodwracalnego zniszczenia tego terenu z korzyścią jedynie dla stosunkowo małej grupy beneficjentów.
  4. Odrzucenie tej propozycji i zgoda jedynie na realizacje obowiązującego planu jest fair wobec właściciela, ponieważ, kupując ten teren znał plan miejscowy, a ma do wyboru wiele innych terenów, aby prowadzić swoja działalność.

Podsumowując, zmiana planu dla Górek Czechowskich to dla dewelopera złoty interes. Ale brak zgody na tę zmianę, to taki sam złoty interes dla obecnego i przyszłych pokoleń wszystkich mieszkańców Lublina. Dlatego władze miasta powinny w tej sytuacji stać po ich stronie.

Ilustracje kolejno:

  • Górki Czechowskie w ekologicznym systemie Lublina jako „wentyl” napowietrzający północną i środkową część miasta oraz zielone zaplecze dla Czechowa i Botanika. Źródło mapki: Szymon Chmielewski, Anna Łukasik, Paulina Owczarek, “Ekologiczny System Obszarów Chronionych Miasta Lublin a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego”.
  • Murawy kserotermiczne na Górkach Czechowskich ze ściśle chronionym dzwonkiem bolońskim. Fot. Marcin Skrzypek.
  • Krajobraz przypominający Górki z londyńskiego parku Madchute Park w biurowej dzielnicy Canary Wharf. Fot. Maciej Skrzypek. Ciekawe, dlaczego londyńczycy nie mają na tym punkcie kompleksów?
  • Zielone tereny w centrum Londynu, których nikt nie traktuje jako terenu budowlanego. Fot. Marcin Skrzypek.
  • Krajobraz osiedla „Prestige” budowanego obecnie przez TBV przy Górkach Czechowskich. Fot. Marcin Skrzypek.
  • Wąwozy na Górkach potraktowane podczas budowy ul. Poligonowej jako składowisko ziemi oraz analogiczne zasypywanie stanowisk czerwończyka nieparka i przedwojennej strzelnicy przez firmę Skanska przy przebudowie skrzyżowania. Fot. Marcin Skrzypek.
  • Wizje Górek jako lubelskiego centrum rekreacji w oparciu o fotografie Central Parku w Nowym Jorku i parku Primrose w Londynie.